Ist es in Bezug auf das Preis/Leistungsverhältnis nicht wirtschaftlicher, ein oder zwei Condos anstatt eines großen Einfamilienhauses zu kaufen?

Wenn man die rein monatliche oder jährliche Rendite betrachtet, ist das vollkommen richtig, da man für zwei Condos bei einem Gesamtkaufeinsatz von ca. 360T $, Nettomieten von insgesamt 1.600,- $ pro Monat erhält (ca. 5,5 % Rendite), während es bei einem Einfamilienhaus (SFH) "nur" ca. 1.265,- $  (ca. 4,3 % Rendite) sind.

Bei dieser Rechnung ist allerdings noch nicht die evtl. zu erwartende Wertsteigerung berücksichtigt, die bei einem Condo in den letzten Jahren bei 40 - 70T $ und bei vielen SFH bei 150 - 200T pro Objekt lag.

Welche Immobilie die lukrativste ist, zeigt sich immer erst in der Zukunft und ist daher reine Spekulation und von vielen Faktoren abhängig. Man sollte sich also nicht nur von den Zahlen leiten lassen, sondern auch auf sein Bauchgefühl hören.

Kann ich als Deutscher einfach so eine Immobilie in den USA kaufen? Wo muss ich die Einnahmen bei Vermietung dann versteuern?

Als Deutscher können Sie jederzeit und ohne Einschränkungen in den USA Immobilien erwerben und vermieten. Die Mieteinnahmen werden durch das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und den USA mit Ihrem sonstigen Einkommen in Deutschland abgeglichen.

Da in Deutschland die Steuerlast wesentlich höher ist als in den USA, fallen durch die Abzugsfähigkeit aller Nebenkosten und Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Miet-Immobilie praktisch kaum steuerliche Belastungen an. Detaillierte Auskünfte sollte dazu allerdings nur ein mit dem amerikanischen Steuerrecht vertrauter Steuerberater geben. Wir arbeiten seit Jahren erfolgreich mit einem in den USA zugelassenen deutschen Steuerberater in Los Angeles zusammen, der sich bei Rückfragen direkt mit unserem Steuerberater in Deutschland in Verbindung setzt.

Vor einigen Jahren gab es in den USA eine katastrophale Immobilienkrise, bei der viele Menschen ihr Haus verloren. Hat der Kauf von Immobilien in Temecula damit auch etwas zu tun?

Bei der damaligen Krise konnten viele Amerikaner die Hypothek ihrer oft viel zu teuer erworbenen und zu mehr als 100% finanzierten  Immobilien nicht mehr bedienen und verloren dabei "ihre" Häuser (die ihnen eigentlich nicht gehörten, da sie weder eine Anzahlung geleistet hatten und meistens noch weniger für ihre Hypothek zahlten, als sie für das gleiche Objekt an Miete aufbringen mussten).

Diese Konditionen haben sich seither grundsätzlich geändert, da nun in der Regel ein Minimum von 20% des Kaufpreises als Downpayment (Anzahlung) gefordert wird. Um überhaupt ein Darlehen zu erhalten, müssen zusätzlich zu einem adäquaten Einkommen auch beständige Sicherheiten hinterlegt werden.

Sobald Sie allerdings in den USA eine Immobilie erwerben und vollständig bezahlen, ist diese Ihr Eigentum und steht Ihnen zur Selbstnutzung oder zur Vermietung zur Verfügung.

Wie sieht es mit der Wertsteigerung von Immobilien im Temecula Valley aus? Gibt es Tendenzen zu der Entwicklung in dieser Region?

Die wohlhabende Region des Temecula Valley erfährt seit Jahren einen stetigen Zustrom von jungen Familien und zahlreichen Professionals (Berufstätige mit fundierter Ausbildung), die außerhalb der großen Metropolen Los Angeles und San Diego in einem sauberen, gepflegten und gehobenen Umfeld leben möchten.

Murrieta gilt laut FBI Crime Report als die zweitsicherste Stadt in den gesamten USA und verfügt über eines der höchsten Durchschnittseinkommen (78T $ pro Jahr) in der gesamten Region.

Temecula profitiert neben seiner Nähe zum "Pechanga Casino", dem größten Spielkasino in Südkalifornien und dem daraus generierten Einkommen - die zu einem nicht unbeträchtlichen Teil direkt in die Infrastruktur fließen - auch von  seinem Ruf als erstklassige Weinregion. Zu den bereits existierenden 40 Weingütern sollen noch weitere 80 in den nächsten Jahren entstehen, wofür neue Straßen und Wege bereits fertiggestellt wurden oder im Bau sind.

Vor 7 Jahren wurde ein modernes Krankenhaus in Temecula errichtet, der Bau eines Medical- und Surgical Centers nicht unweit unseres eigenen Condos ist in vollem Gange und spricht für die weitsichtige Planung und die langfristige Strategie der Stadtverwaltung.

Ich möchte mir eine Ferienwohnung kaufen, die ich eine gewisse Zeit im Jahr selber nutze und ansonsten vermieten möchte. Ist das möglich und sinnvoll?

Dies ist eine gern gewählte Variante, die neben der Möglichkeit zur Eigennutzung auch äußerst gewinnbringend sein kann. Ferienwohnungen erwirtschaften bei Vermietung generell eine hohe Rendite, bergen aber auch das Risiko des Leerstandes und der höheren laufenden Kosten, da Kabelfernsehen, Internet und die zusätzlichen Versicherungsbeiträge auch ohne Voll-Vermietung weiterlaufen.

Wenn man sich nicht selber vor Ort befindet, sondern einen Property Manager beauftragt, kommen dessen Gebühren bei der Vermietung auch noch hinzu, die ja höher liegen (10% der Mieteinnahmen), als bei langfristig vermieteten Objekten. Nicht zu unterschätzen sind auch zusätzliche Kosten durch Abnutzung der Möbel und der Geräte, die bei entsprechendem Verschleiß rechtzeitig ersetzt werden sollten.

Hat man allerdings die Möglichkeit, einige Wochen oder sogar Monate im Jahr diese Ferienwohnung für sich oder seine Familie zu nutzen, kann man das Angenehme mit dem finanziell Nützlichen verbinden und kostengünstig seine Zeit in einer der schönsten Regionen der Welt verbringen.

Die Gebühren für die HOA sind manchmal ziemlich hoch. Ist es nicht besser, ein Haus in einem Stadtteil ohne HOA zu kaufen?

Condos sind fast ausnahmslos nur mit dem Anschluss an eine Eigentümergemeinschaft (HOA) zu bekommen, da von deren Gebühren die Kosten für den Community-eigenen Pool, Sportanlagen, Spielplätze, Straßenbeleuchtung, Müllabfuhr etc. bezahlt werden.

Wer einmal durch ein Gebiet ohne HOA gefahren ist, sieht sofort den drastischen Unterschied und weiß, wofür er die Gebühren bezahlt. Ohne HOA kann jeder Mieter oder Hauseigentümer auf seinem Grundstück praktisch tun und lassen, wonach ihm der Sinn steht und dementsprechend sieht es oft dann auch aus: Reparaturwerkstätten in den Garagen, halbzerlegte Autos und Boote in den Auffahrten, Berge von Sperrmüll, verwahrloste Gärten und ungepflegte Bäume und Pflanzen. Selbst wenn Sie Ihr eigenes Grundstück vorbildlich pflegen und behandeln - sobald Ihr Nachbar alles verkommen lässt, sinkt der Wert auch Ihrer Immobilie dramatisch, nicht nur hinsichtlich der Mieteinnahmen, sondern auch in Bezug auf einen eventuellen Wiederverkauf.

Daher ist es immer ratsam, ein Objekt in einer Community mit einer wachsamen HOA zu erwerben, da das Nichteinhalten derer Regularien teure Strafen nach sich zieht, wodurch das gepflegte Erscheinungsbild der Nachbarschaft erhalten bleibt.

Im Temecula Valley gibt es kaum Ortsteile ohne HOA, worauf diese Region seine enorme Anziehungskraft bezieht.

Was passiert, wenn ich vor Ort krank werde? Wie gut ist die Versorgung?

Einwohner des Temecula Valley haben Zugang zu einer hervorragenden medizinischen Versorgung durch hunderte von Zahn- und Hausärzten in ihrer Region. Neben der 45 Autominuten entfernten Universitätsklinik von San Diego finden sich sog. "Medical Center" auch direkt in Murrieta, Wildomar und natürlich in Temecula.

Das auf einem 15 Hektar großen Areal im Jahre 2013 neu eröffnete "Temecula Valley Hospital" beherbergt in seinem 140 Betten Haus neben der Inneren Medizin, der Allgemein- und orthopädischen Chirurgie auch eine "Stroke Unit" (Schlaganfallstation), eine Palliativ-Station, eine 24 Stunden Notfall-Ambulanz und sogar ein Herzkatheterlabor. Weiterhin finden sich in diesem Krankenhaus eine Abteilung für Pulmologie, Urologie, Nephrologie und Gastroenterologie.

Über 275 Ärzte sind an dieses Krankenhaus angeschlossen, neben dem Stammpersonal von rund 500 Angestellten und über 150 freiwilligen Mitarbeitern.

Für eine hochwertige medizinische Rundumversorgung ist im Temecula Valley also gesorgt.